我們的房價合理嗎？

產業結構無法轉型，是導致經濟生產力及競争力下降的主因，房地產高漲對這個困境没有實質的改善作用。利潤龐大的房地產除了吸引過多資金投入這個低生產及創業率的領域，同時減少民間消費，長期下去，也必定會對社會流動造成阻礙，成為社會不公的根源。

【文／陳美萍】

2005年至2009期間，我人在北京，當時中國朋友之間兩個最熱門的話題就是畢業後留不留在北京、是否該盡快買房子。身為馬來西亞人，彼時我很慶幸至少在買房子上，不必背負那麼大的壓力。畢業前夕，幾乎所有同學，都用盡一切方法買了房子，因為大家估計是房價應該會繼續飚漲。我當時完全没有想到回國後幾年，馬來西亞竟然開啟了一輪屋價飆漲的年代。根據全球房地產指南（Global Property Guide）的調查，2013年吉隆坡房價漲幅達17.18%，居亞洲之冠，在過去５年，則漲了54.09%。

當然，房價高漲不意味著馬來西亞的屋價為亞洲最貴。亞洲幾個大城市如新加坡、東京、首爾、臺北、深圳、上海、北京，其房價之高昂都是眾所周知的。然而，我們不可能就單以「價格」來評定那一個城市屋價高低。

馬來西亞房價是否過於昂貴，市場上有著各種看法，其中一個觀點是現有屋價並不高昂，而是以前的屋價被低估了。另一種說法則是，相較於新加坡、香港、臺北與東京，吉隆坡的屋價還是相對廉價及合理。實情是如此嗎？

市場上有各種不同的指標來評估屋價是否過高，其中一項是房價租金比（Price Rent Ratio），也就是房價與一年租金收入的比值。目前，一般認為房價租金比的合理倍數大約是20年左右，如果高於20年則有房價過高的風險。根據全球房地產指南，吉隆坡房價租金比則大概在22年左右，臺北市則居高64年。然而，這個指標顯然是以投資回酬率為計算考量，主要供投資者參考，而非計算人民購屋的負擔能力。

另一種常見的計算方法則是房價可負擔能力（Housing affordability），即國民收入及房價的比例。2014年10月，有媒體引用美國物業顧問公司Demographia的調查報告，指出馬來西亞的房價在「嚴重難以負擔」的水平, 甚至高於新加坡。該調查對房價負擔能力的定義是：一個城市裡的房價中位數與家庭收入中位數的比值，並在跨國比較時，區分了「嚴重難以負擔」、「甚難以負擔」、 「普通無法負擔」及「可負擔」四種評比結果。

http://www.pfirereview.com/20141226/